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探討房地產稅｜關於開徵房地產稅的6種依據和10個意義
「未來房地產稅功能應強調財政收入為主、收入分配和經濟調節為輔的『一主兩輔』模式。」上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建在近日舉辦的「新時代房地產稅立法的理論與實踐」研討會上如是說。
胡怡建指出，「房地產稅立法可能有民間貸款這樣幾個基本問題需要考慮：第一，房地產稅開徵的依據是不是充分；第二，房地產稅的定位是不是準確；第三，房地產稅的制度是否合理；第四，房地產稅的徵收管理是否可行。」
對於房地產稅的徵稅依據，胡怡建指出，當前主要有六種說法。
一是溢價回收說，政府以稅收分享城市基礎設施和公共服務投資帶來的房地產增值收益。
二是福利收益說，政府取得納稅人繳納的房地產稅收入直接用於為納稅人提供相應公共服務。
三是市場失靈說，徵收房地產稅在於優化土地資源配置，引導居民合理住房消費。
四是國家保護說，以房地產稅作為對房地產所有者或使用者提供財產安全保護成本或支出補償。
五是政府收入說，房地產民間貸款稅徵收能為地方政府獲得穩定財政收入的重要來源。
六是公平分配說，房地產稅作為財產稅具有較強的收入分配、財產調節配置功能。
值得指出的是，當前房地產稅徵收雖然在業內已經統一了認識，但在徵稅依據是否合理上學界專家仍有分歧。
一方面是「徵稅依據正當說」，主張開徵房地產稅的學者認為，從國際經驗看，不能證明只有土地私有才可以徵收房地產稅。其次，從我國實踐看，1983年利改稅的理論依據是國家擁有雙重身份和雙重職能，可以社會管理者身份向國有企業徵收所得稅，說明徵稅和所有權無關。從法理依據看，國有土地使用權是物權中用益物權的一種，有排他性，因此完全可以作為徵稅標的物。
另一方面是「徵稅依據不正當說」，反對開徵房地產稅的學者認為，中國城鎮土地是國有，向只有土地使用權加房產所有權的房產所有者徵收，存在一定民間貸款的合法性障礙；政府公共投資價值實現可以在轉讓或持有環節徵稅，但在轉讓環節徵稅更合理；目前也並不是所有發達國家都有房地產稅。
對此，胡怡建表示，從國家治理更廣泛和深沉視角來探討房地產稅，提出開徵房地產稅具有10方面的意義。
一是政治意義，將房地產稅更好地服務於保障居民用戶、促進國民安居樂業，以穩定國家治理的政治基礎；
二是經濟意義，對房地產市場實施稅收調控，促進房地產市場穩健、均衡、可持續發展，能夠成為國家治理的經濟基礎；
三是社會意義，房地產很大的功能是調節收入分配和調節財富平衡，能起到促進社會公平正義，穩定國家治民間貸款理的社會基礎；
四是財政意義，適應客觀經濟情況的變化，房地產的稅源變化由開發到持有，通過徵稅來促進稅收的可持續增長，以穩定國家治理的財政基礎；
五是體制意義，隨著國家營改增，營業稅由地方稅改為共享稅，將來發展房地產稅作為營業稅以後的補缺來加大地方稅的建設，是穩定國家治理的體制基礎；
六是稅制意義，房地產稅的建立構成完成了國家整個稅收體系的財產稅制度，成為國家治理的稅收基礎；
七是轉型意義，實行地方財政收入和支出的良性循環，進而提高地方財政的運轉績效來穩定國家治理的政府基礎；
八是民生意義，促進我國財政轉型，更好體現財政民生服務性質，如果房地產稅確實是用在民生服務上，轉變我們國家財政的支持對象和服務方式，將是國家治理的國民基礎；
九是法治意義，先立法再推進，這也為貫徹稅收法定起到良好的開端，有利於穩定國家治理的法治基礎；
十是開放意義，有利於稅收制度與國際接軌，服務對外開放，有利於國家治理開放基礎。
「對於房地產稅的功能定位而言，從理論層面分析，房地產稅具有取得財政收入、調節收入分配和調控經濟運行三大功能。從現實效果分析，未來房地產稅功能應強調財政收入為主、收入分配和經濟調節為輔的『一主兩輔』模式。」胡怡建指出。
具體而言，胡怡建指出，房地產稅從理論上來講有三大功能，財政收入、調節收入分配和調控經濟運行三大功能或職能。財政收入功能主要是指房地產稅增加財政收入，尤其是增加地方財政收入的功能，是最基本和本質的功能；收入調節功能，主要是指房地產稅具有促進收入和財富公平分配，縮小收入差距和財富配置功能；經濟調控功能，對持有環節徵收的房地產稅會增加房產持有成本，影響納稅人購置、使用、擁有房產的決策，從而對房地產市場供求和價格產生影響。
胡怡建表示，現實效果來說，未來房地產稅功能選擇應強調財政收入為主、收入分配和經濟調節為輔的「一主兩輔」模式。提升收入民間貸款功能主要是從我國目前的財政體制看，地方政府缺乏獨立穩定的稅源，要想建立真正意義的分稅制，需要為地方提供穩定稅收來源，從而使籌集財政收入成為本質功能，但財政收入功能應著眼長期。提升調控功能，需要客觀分析，雖然房地產稅是影響房價的重要因素，但房價合理歸位需要標本兼治。提升分配功能，主要是發揮房地產稅對財富存量進行調節的作用，彌補個人所得稅的不足。但是房地產稅對財政收入功能和調控經濟、調節收入功能會有一定的衝突，需要協調三者關係。
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