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【MyGoNews蕭又安/專題報導】耗時逾30年才完成的「小檜溪自辦重劃區」(市場又稱『青溪特區』)，綠覆率將近15％，為桃園近幾年重劃區中綠覆率最高的一個，加上鄰近春日路的舊東區成熟商圈，可享既成便利生活機能，因此，被稱為「桃園新東區」，隨著土地已經完成發還作業，預計2019年底便會有首個新建案鳴槍起跑。

「小檜溪自辦重劃區」被稱為「桃園新東區」
 

「小檜溪自辦重劃區」有「增額容積」的開發獎勵項目優於中路重劃區。

麗寶集團為主導小檜溪重劃區的大地主之一，旗下麗盛建設總經理何昭宏表示，該重劃區不但綠覆率高、又具備河岸景觀，再加上有既成成熟商圈的便利生活機能，實屬桃園市區內難得一見的重劃區，預期未來發展潛力會超越中路重劃區。
 
何昭宏指出，若進一步分析容積率，小檜溪重劃區可達230％，反觀中路重劃區僅200％，而且前者有「增額容積」的開發獎勵項目，可向桃園市政府買進10％的容積獎勵，再加上有規模開發獎勵以及最高4成的容積移轉，整體開發效益都是小檜溪優於中路重劃區。

「增額容積」拖慢開發時程 預估推案潮落在2020年
 
不過，也因為申請「增額容積」需要一些時間，因此，小檜溪最快要到2019年底才有可能出現首案，推測應該是寶佳或者桃園在地建商搶得頭香，反觀麗寶集團在該重劃區的推案最快也要等到2020年初才有機會。
 
根據小檜溪重劃區官網資訊，該重劃範圍坐落桃園市桃園區，東至南崁溪、西至民生路內側住宅區、南至三民路二段北側道路、北至南崁溪河川區域線，總面積約39.94公頃(逾12萬坪)，其中可建築用地約24.25公頃(約7.34萬坪)，預估可容納人口數為1.1萬人。
 
另有15.69公頃(約4.75公頃)為公共設施用地，包括公園用地約4.69公頃(約1.42萬坪)、綠地用地約1.01公頃(約0.31萬坪)、計畫道路用地6.59公頃(近2萬坪)、停車場用地約0.38公頃(約0.11萬坪)以及文中用地約3.02公頃(約0.91萬坪)，光是公園與綠地便合計達5.7公頃(約1.73萬坪)，占整個重劃區比重高達14.27％。
 
台灣房屋智庫經理江怡慧江怡慧表示，小檜溪重劃區位於春日路兩旁，位於中正夜市商圈、舊東區商圈、大業商圈以及大有路商圈的中心位置，由於緊鄰多重商圈，由於能搭上舊有商圈的便利，少了等待商圈發展的期程，因此小檜溪重劃區優於全新新興開發的重劃區，加上小檜溪重劃區別於桃園區內其他的重劃區，區內有5座親水公園是最大賣點，綠地公園以及親水步道是民眾看中的主因。
 
水岸、綠地比高，商圈成熟，小檜溪房市前景看好
 
不過，因目前重劃區內尚未有推案，因此，參考周邊中正舊市區商圈的房價行情，5年內新成屋價格每坪28-33萬元、6-10年的新古屋每坪23-28萬元，至於，屋齡11年以上大樓每坪20-25萬元，相對桃園站前商圈，目前5年內的新建案每坪38-45萬元，6-10年的新古屋每坪28-33萬元，屋齡11年以上大樓每坪23-28萬元，對於鄰近的小檜溪重劃區來說，價格上相對具有吸引力。
 
何昭宏指出，目前小檜溪重劃區的土地行情持續往上走揚，最早的土地行情從每坪70萬元往上走，當時寶佳連續買進三塊住宅地，每坪土地成交行情坐落在70~80萬元之間，今年5月國泰人壽以每坪101萬元買進小檜溪重劃區的商業地，均顯示不論是建商或是壽險均看好該塊重劃區的未來性，才會願意持續獵地。
 
「小檜溪自辦重劃區」首推案每坪直攻3字頭
 

 

至於，該重劃區的主力產品，何昭宏認為，仍會以2~3房的首購產品為主，總價落在600萬至1千萬元，另外搭配稀有的公園、河岸景觀等大規模開發的換屋產品，若以目前建商獵地、壽險插旗的態勢來看，該重劃區的首推案每坪開價相當有機會直接攻上3字頭。根據市場訪查，小檜溪重劃區首推建案為合遠建設「檜樂集」，2019年底之前，定泰建設、國泰建設、遠雄建設、也將陸續推出建案，區域行情勢必「一案疊一案」水漲船高。