啊倫的部落格

請看看下列的2則「數據」，看完之後自己先想想看。

(1)某房屋仲介集團自統計發佈的訊息----12月大台北房市在6個月的連續量縮後，在年底終於放量成交。大台北交易12月量增6％，平均房價，北市上漲5.9％，北縣則小漲4.1％，分別為41.1萬及20.3萬；中南部則價格無太大波動，但台中、高雄兩地的屋主讓價程度不同，導致台中量縮1成，高雄則小幅成長5％。

(2)某媒體自行發佈的例行性數據----98年12月風向球顯示，12月風向球較11月勁揚了4分，分數43分，是2009年的最高分數，市況顯示，三合一大選前，有許多的工地，購屋者下訂不如以往下的篤定且遲疑再三，然在選舉『利空出盡』及建商開價轉趨合理，使購屋民眾於12月進場的意願已有所增加。

看完以上訊息的朋友，應該都可以清楚的接收到，以上2則訊息都在告訴民眾，「房價、房地產景氣都持續在升溫之中」。

但是，如果你有福爾摩斯的精神，你有著追根究底的性格，或者有比較挑剔的特質，你應該開始在想以下幾個問題：

(1)某房仲集團公佈的數據，是台灣整體房地產交易資料的統計？還是僅僅是這家房仲業者自己成交個案的統計？
解答：當然不是全台灣的統計資料，而是這家仲介集團內部自己的成交紀錄資料統計。台灣的房仲業到現階段都還是各自為陣，成交紀錄都是公司最高機密資料，所以互不交流。因此，每家房仲集團所發佈的資料，都是根據自己內部成交或委託資料統計計算出來的，這中間當然就出現人為的偏差。


舉例來說：某家仲介集團在第1季打出買屋、看屋的促銷活動，那個季節裡的成交速度因為有促銷活動而增加，這種數據拿來研判景氣，當然就不準。或者，台北市大安區這個月成交了3件豪宅案，總金額就達到3億，以成交金額來看，當然是「成交量」大幅提昇，但是「成交戶」卻僅3戶，顯示其他委託的房子都賣不掉。所以，光是看成交量的增加，來研判景氣是不準的。

(2)某雜誌統計的房地產景氣風向數據內容，是怎麼來的，先要考量的是，他統計的資料「原始來源」正不正確？
解答：這家雜誌統計的是預售市場成交狀況，資料來源應該是靠著房地產市調人員辛苦的逐一拜訪預售個案現場，向現場詢問相關資料之後，帶回公司輸入電腦資料庫而做成的統計數據資料，這個過程相當辛苦的，相信他們也儘量做到公正公平。然而，拜訪預售個案現場帶回來的資料，大多都是現場專案會銷售人員「口述」的資料居多，這個「口述」的資料，能有多少的準確性，就是一項值得討論的問題。

預售個案現場的銷售人員，總是會把房價說得高一點、銷售成績說得好一點，這是「老王賣西瓜」的基本精神，所以，預售現場「口述」的內容，通常僅供參考，要不然，發揮全民狗仔隊的精神，民眾利用假日到工地現場佯裝購屋，然後狠狠的殺個價試試看，往往都會有些「意外驚喜」，套句房地產名嘴常常掛在口中戲謔房地產的話「開價嚇死人、成交笑死人」。

最後結論：一般市場上公布的房地產訊息，看到之後，千萬不要立刻的信以為真，要想想看，這些統計數據背後的資料來源正不正確，基本上，以「僅供參考」的心態來了解這些數據，是比較安全的作法。

我們的政府很懶，該給民眾正確資料的工作始終不做，所以「政府不做、民間自己做」，問題是，這些數據資料的「公信力」如何，就由民眾心中那把尺，自己去衡量了。(本文撰寫於2010年1月7日)